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Affrancazione dei prezzi massimi di cessione

FAQ - Determinazione del Calcolo di Affrancazione

1. Cosa si intende per Cubatura Unità Edilizia e Cubatura Convenzionata?

Cubatura Unità Edilizia: si intende la volumetria virtuale corrispondente al Condominio che ospita l’unità abitativa oggetto della domanda di Affrancazione. La predetta cubatura può essere realizzata da uno o più operatori. A tal proposito si fa presente nel caso della procedura Semplificata, che qualora intervengano più operatori sarà necessario indicare nella Relazione Tecnica Asseverata la quota di volumetria realizzata da ogni operatore.

La cubatura unità edilizia si differenzia dalla Cubatura Convenzionata. Quest’ultima fa riferimento a tutta la cubatura virtuale assegnata in convenzione ad uno o più operatori, sul comparto all’interno del quale insiste l’unità abitativa.

Esempi esplicativi:

ES1: all’operatore A viene assegnata in convenzione la volumetria X sul comparto C. L’operatore A sviluppa tutta la sua cubatura nell’unita edilizia A (sul comparto C)

Cubatura Convenzionata: X
Cubatura Unità Edilizia: X

ES2: all’operatore A viene assegnata in convenzione la volumetria X sul comparto C. L’operatore A realizza due unità edilizie U1 e U2 individuate da due differenti regolamenti di condominio, di cubatura rispettivamente P1 e P2. L’unità abitativa si trova in U2.

Cubatura convenzionata: X
Cubatura unità edilizia: P2

ES3: un condomino ovvero unità edilizia è realizzato da più operatori sul comparto C

All’interno della convenzione è indicato che viene assegnata sul comparto C la volumetria X così ripartita: operatore 1:mc X1; operatore 2 mcX2; operatore 3 X3 mc,…:

Cubatura convenzionata: somma delle cubature assegnate in convenzione ai vari operatori sul comparto C ovvero X1+X2+X3+…

Cubatura unità edilizia: somma delle cubature impegnate dai singoli operatori (quota parte cubatura unità edilizia) sull’unità edilizia.  Tali valori possono essere minori o uguali a X1,X2,X3…

Il Tecnico dovrà porre particolare attenzione a come viene impegnata la cubatura assegnata ad ogni operatore. In particolare dovrà analizzare se la predetta quantità viene utilizzata esclusivamente sull’unità edilizia all’interno della quale insiste l’unità immobiliare oggetto di affrancazione o se una quota parte della stessa viene impegnata altrove.
 

2. Cosa si deve indicare nella voce cubatura unità edilizia?

Il volume residenziale virtuale realizzato, corrispondente all’intera unità edilizia a cui si riferiscono i millesimi dell’unità immobiliare in oggetto.

 

3. La cubatura edilizia è quella residenziale oppure la somma di quella residenziale più quella non residenziale?

Solo quella residenziale.

 

4. La cubatura da Convenzione Comparto si riferisce solo a quella residenziale?

Si, si riferisce solo alla cubatura residenziale convenzionata sul comparto di riferimento, all’operatore (o agli operatori) che ha (hanno) realizzato l’unità edilizia.

 

5. Nel caso in cui non fosse possibile risalire dalla Convenzione e dai dati tecnici allegati, alla cubatura dell’unità edilizia come si procede?

In tale specifica casistica, per ricavare la cubatura virtuale dell’unità edilizia si può visionare il Progetto di Concessione.

 

6. Può capitare che il valore impostato a punto A: Cubatura da Convenzione Comparto sia diverso al valore impostato al punto I: Cubatura unità edilizia nel Simulatore di Calcolo?

Si è possibile. L’operatore (o gli operatori) potrebbe infatti aver destinato parte della cubatura convenzionata alla realizzazione di altre unità edilizie.
 

7. Gli oneri concessori sono la somma dell’acconto del corrispettivo per l’assegnazione dell’area più i contributi opere di urbanizzazione?

Gli oneri concessori sono dati dalla somma di esproprio (corrispettivo area), occupazione ad urgenza (ove prevista) e opere di urbanizzazione.

 

8. Come ci si deve comportare, per fare il calcolo del canone, quando gli importi riferiti agli oneri concessori nelle convenzioni non sono separati tra residenziale e non residenziale, ma compaiono sempre sommati?

È necessario consultare la Delibera di riferimento del corrispettivo dei costi, all’interno della quale sono indicati i coefficienti da utilizzare per il calcolo dei corrispettivi relativi alla cubatura residenziale e a quella non residenziale.

Il corrispettivo relativo alla cubatura non residenziale non deve essere preso in considerazione ai fini del calcolo del canone di affrancazione.
 

9. Quale valore deve essere preso in considerazione per procedere al calcolo?

Il  valore   venale  delle  aree  specificato  nella  delibera   del Commissario  n.40  del 6.05.2016.
Tale valore è utilizzabile sia per la determinazione del corrispettivo di cessione in proprietà delle aree già concesse in diritto di superficie, sia per la determinazione del corrispettivo di affrancazione dei vincoli riferiti al prezzo massimo di cessione.


10. Nel caso in cui il canone di affrancazione calcolato sia pari a 0 (zero) va comunque stipulata la Convenzione di rimozione del Vincolo del prezzo massimo di cessione?

Si, la pratica di affrancazione dovrà essere sempre presentata al fine di stipulare la Convenzione di rimozione del prezzo massimo di cessione.

 

11. Quali sono i coefficienti che dovranno essere arrotondati a 3 cifre per una maggiore correttezza del calcolo?

Il Coefficiente ISTAT;
Il Coefficiente   QM   ( corrispondente  alla  quota   millesimale  dell’unità /base   millesimale residenziale);
Il punto S: ADC (numero di anni di durata della Convenzione espressa in gg) - ATC (numero di anni o frazione di anni trascorsi, espressi in gg) /ADC 

 

12. Durante la verifica delle istanze presentate con la Procedura Semplificata Asseverata quale data viene assunta per il riscontro del calcolo ATC (numero di anni o frazione di anni trascorsi, espressi in giorni)?

Per i successivi controlli relativo al dato ATC, va indicata la data di compilazione del Simulatore allegandone copia in PDF e/o indicando la data in cui è avvenuto il calcolo.
Tale data non può essere antecedente a 30gg. dalla data di presentazione.

Per avere un valore indicativo del calcolo del canone di affrancazione si può utilizzare il Simulatore di cui al Link:

Simulazione calcolo del canone di affrancazione

 


Data ultimo aggiornamento: 24 febbraio 2021

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