Affrancazione dei prezzi massimi di cessione

FAQ - Procedura delle Affrancazioni

1. Che si intende per affrancazione?

Per affrancazione si intende la rimozione del vincolo relativo al prezzo massimo di cessione e locazione degli immobili realizzati nei Piani di Zona, a fronte del pagamento di un corrispettivo da parte del proprietario dell’immobile a favore dell’Amministrazione Comunale.

 

2. In quali casi si applica l’affrancazione? Chi ha il titolo per richiederla?
- Possono avvalersi della procedura di affrancazione  tutti i proprietari degli alloggi realizzati su aree ricomprese nei piani di zona ( I e II  P.E.E.P.), sia concesse in diritto di superficie che cedute in diritto di proprietà, trascorsi cinque anni dal primo atto di trasferimento (quello cioè intervenuto tra concessionario/cessionario del diritto di superficie/proprietà che ha sottoscritto la convenzione con il Comune di Roma e l’assegnatario/acquirente).
- Possono avvalersi tutti coloro che vi abbiano interesse anche se  non più titolari di diritti reali sul bene immobile (ex proprietari) in base alla L.136/2018, art. 25-undicies.
 

3. Quali sono le condizioni vincolanti per fare la domanda di affrancazione?

Per poter proporre istanza di affrancazione, occorre:

- che il soggetto richiedente, proprietario/ex-proprietario del bene oggetto dell’istanza, sia una persona fisica e non una persona giuridica;
- che il soggetto richiedente sia l’attuale proprietario dell’immobile;
- che il soggetto richiedente abbia interesse sul bene immobile (ex proprietario);
- che siano trascorsi cinque anni dal primo atto di trasferimento ( quello cioè intervenuto tra concessionario/cessionario del diritto di superficie/proprietà che ha sottoscritto la convenzione con il Comune di Roma e l’assegnatario/acquirente).

 

4. Qual è la procedura per chiedere l’affrancazione e quali sono i documenti necessari?
Il proprietario dell’immobile oggetto di affrancazione dovrà presentare istanza attraverso la piattaforma SIAT - Sistema Informativo Affrancazioni e Trasformazioni

 

5. Chi può presentare la domanda di affrancazione con la Procedura Semplificata Asseverata?

Sia gli attuali proprietari e sia coloro che vi abbiano interesse, anche se non più titolari dei diritti reali sul bene immobile oggetto di affrancazione, così come a ciò legittimati dalla Legge n. 136/2018 (art. 25 undecies).
Tale domanda può essere utilizzata sia per nuove istanze che per istanze già presentate dal medesimo soggetto.

 

6. Chi ha già presentato domanda di affrancazione negli anni passati, ma ancora non conclusa, con la procedura ordinaria, può presentare una nuova domanda con la Procedura Semplificata Asseverata?

Si, la procedura prevede la possibilità di accedere a questo percorso anche a coloro che avessero già presentato istanza di affrancazione con la modalità ordinaria, specificando la QI della precedente istanza di affrancazione ordinaria al momento della presentazione sul SIAT della nuova istanza con procedura semplificata.

 

7. Si può mantenere sia la domanda presentata in modo ordinario sia la domanda presentata con la Procedura Semplificata Asseverata?
No, le due domande non possono coesistere.
 

8. Il cittadino può presentare la domanda di affrancazione con la Procedura Semplificata Asseverata senza la collaborazione del Professionista?
No, il cittadino dovrà affidare l'incarico ad un Professionista abilitato che, sotto la propria personale responsabilità, redigerà apposita Relazione Tecnica Asseverata ai sensi del D.P.R. 445/2000, finalizzata a determinare il canone/corrispettivo di affrancazione rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione.

 

9. Il proprietario/ex proprietario dell’immobile è egli stesso un Tecnico Professionista iscritto all’ Albo, può redigere la propria Dichiarazione Relazione Tecnica Asseverata ai sensi del D.P.R. 445/2000?
Si.
 

10. Che cosa deve fare chi ha già presentato l’istanza con la procedura ordinaria?
Chi ha già presentato l’istanza deve controllare di aver consegnato tutta la documentazione richiesta ed eventualmente integrarla utilizzando il modulo di istanza segnalando nel riquadro in alto a destra la data di presentazione della stessa e il numero di protocollo.

 

11. Il pagamento del corrispettivo di affrancazione può essere rateizzato?
Si, con non più di 36 rate mensili con importo minimo di euro 50 per ciascuna rata.
La convenzione integrativa potrà essere sottoscritta solamente dopo l’avvenuto pagamento della prima quota e le restanti quote, maggiorate di interessi legali, dovranno essere accompagnate da idonea garanzia fidejussoria, a cura e spese del soggetto affrancatario, come previsto dal Decreto MEF n. 151/2020.

 

12. Come posso pagare i diritti di istruttoria?
Il pagamento dei diritti di istruttoria (€ 100,00) per la procedura di affrancazione in modalità semplificata, è stato abolito dalla Delibera dell’A.C. n.113 del 08/06/2023.Permane, tuttavia, il pagamento dei diritti di istruttoria per la presentazione di istanze di affrancazione in procedura ordinaria. Tale pagamento può essere effettuato direttamente sulla piattaforma SIAT al momento della presentazione dell’istanza.

 

13. Con la procedura Semplificata Asseverata può essere presentata una domanda urgentata?
No.

 

14. Una domanda urgentata già presente all’ufficio Affrancazioni, se viene ripresentata con la Procedura Semplificata Asseverata, si considera sempre urgentata?
No.

 

15. Quando un’istanza di Affrancazione può essere considerata urgentata?
Di norma l’istruttoria delle istanze presentate in modo ordinario segue l’ordine di protocollazione. Tuttavia, sarà data priorità alle istanze, complete di documentazione, che riportino la richiesta di trattazione d’urgenza secondo il seguente ordine di precedenza in base alla deliberazione di Giunta Capitolina 108 del 12.12.2016 che definisce di fatto i criteri di priorità”:
a) prossima compravendita (a tal fine è necessario allegare contratto preliminare di vendita registrato e trascritto);
b) sentenza di separazione giudiziale tra coniugi od omologa del Tribunale, in caso di separazione consensuale;
c) divisione ereditaria (a tal fine è necessario allegare idonea documentazione dimostrativa).
 

16. Chi può chiedere il ricalcolo/rimborso del calcolo del canone di affrancazione per la rimozione dei vincoli del prezzo massimo di cessione in applicazione del Decreto MEF n.151/2020?
Chi ha già stipulato con Roma Capitale, si rinvia per la richiesta di rimborso a quanto espressamente previsto nelle Convenzioni atto per l’eliminazione dei vincoli convenzionali del prezzo massimo di cessione nei Piani di Zona di cui alla 167/1962 sottoscritta con il Roma Capitale
 

17. Si affrancano anche gli immobili realizzati senza convenzione ex art.35 L.865/1971?
Gli immobili realizzati senza convenzione non sono sottoposti alla procedura di affrancazione. Ciò è desumibile dalla lettura delle linee guida approvate con deliberazione  G.C. n. 13 del 5.08.2016, Allegato “A”, laddove al punto b), concernente l’Ambito di applicazione dell’istituto dell’affrancazione, espressamente si dispone che: ”sono soggette alla procedura di affrancazione ex art.35 L.865/1971 le singole unità abitative e loro pertinenze (art.31, comma 49bis, L.n.448/1989) individuate dalle convenzioni sottoscritte tra Roma Capitale ed il concessionario/cessionario del diritto di superficie/proprietà.”

 

18. Si affrancano anche gli immobili convenzionati ex art. 35 L. 865/1971 ma inerenti ad assegnazioni effettuate ai sensi dell’art.11 della L. 167/1962 (ad esempio come il P.d.Z. “Tiburtino Sud”)?
L’affrancazione opera anche laddove vi siano convenzioni (ad esempio come il P.d.Z. “Tiburtino Sud”)   inerenti assegnazioni effettuate ai sensi dell’art.11 della L. 167/1962,  anche di natura permutativa che, benché stipulate in vigenza della L. 865/1971, non contengono l’articolo relativo ai criteri per la determinazione del prezzo massimo di cessione.
In tal caso, in assenza di previsione convenzionale, si rinvia alla fonte normativa che regolamenta la materia (art. 35 L.865/1971) che espressamente prevede la determinazione del prezzo massimo di cessione per immobili ricadenti in aree P.E.E.P.
Solo nel caso in cui vi siano immobili realizzati a seguito di assegnazioni effettuate sulla base di verbali della Commissione ex art.11 della L.167/1962 cui non è seguita alcuna convenzione, gli stessi non soggiacciono alla disciplina di cui all’ art.5, comma 3bis della L. 106/2011 e l’istituto dell’affrancazione non può ritenersi applicabile. 
 

19. Si affrancano anche gli immobili che ricadono su aree convenzionate ai sensi dell’art. 16 della L. 167/1962, sebbene stipulate in data successiva alla L. 865/1971?
Agli    immobili   che  ricadono   in   aree   convenzionate   ai   sensi   dell’ art. 16 della L. 167/1962, sebbene  stipulate in data successiva alla L. 865/1971, non  si applica l’istituto dell’affrancazione in quanto  sottoposte al regime transitorio di cui all’art. 36 della L. 865/1971, ove si prevede che:  “ Le disposizioni  contenute nell’articolo precedente  non si  applicano alle  aree che alla data di entrata in vigore della  presente  legge  siano  state  acquisite,  previa assegnazione,  da  enti pubblici o da cooperative  o  siano  state  cedute,  anche  in superficie,  dal  comune  a  privati o per le quali, alla medesima data, sia pervenuta, l’assegnazione e sia in corso  il  procedimento di espropriazione da parte di detti enti o cooperative”.
 

20. Si affrancano gli immobili aventi natura non residenziale?
Gli immobili non residenziali non soggiacciono alla disciplina dell’affrancazione, poiché le disposizioni di cui all’art.35 della L. 865/1971 prevedono, al comma 8, lettera e), l’inserimento, in ambito convenzionale, di criteri per la “determinazione e la revisione periodica dei canoni di locazione nonché per la determinazione del prezzo di cessione” solo relativamente ad “alloggi”.

 

21. Sono sottoposti alla procedura di affrancazione anche gli immobili appartenenti al patrimonio immobiliare di Enti Pubblici o Privati ( ATER, Ferrovie dello Stato S.p.a., Poste Italiane S.p.a. ed Enti Assicurativi) o loro aventi causa, se ricadenti in Piani di Zona?
Gli interventi inerenti programmi di edilizia sovvenzionata, realizzati da ATER, o comunque realizzati  da  Enti  Pubblici  o  Privati  (Ferrovie  dello  Stato  S.p.a.,  Poste  Italiane  S.p.a.  ed Enti Assicurativi), sono  regolamentati  dalla normativa speciale di cui alla L.560/1993,  recante "norme in materia di alienazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica" e comunque convenzionati ex art.35 della Legge 865/1971.
Pertanto, in  ordine  al  regime  da  valere sempre  per  il  primo trasferimento  degli  stessi,  stante  il  carattere di specialità delle norme in questione, vige il combinato disposto della normativa speciale di riferimento di cui sopra, nonché le norme alla stessa correlate o richiamate in quanto applicabili.

 

22. Cosa accade quando lo stato di lavorazione dell’istanza di affrancazione semplificata risulta “COMPLETO”?
Lo stato “COMPLETO” contempla la seguente fattispecie:
- pratica completa della documentazione obbligatoria prevista dalla normativa vigente ed in fase di redazione della Determinazione Dirigenziale.
Le Determinazioni Dirigenziali vengono poi pubblicate negli “Allegati” del punto 11 del presente Sommario.
Qualora l'istanza sia in stato “COMPLETO” e non sia stata emessa la relativa Determinazione Dirigenziale entro 60gg è possibile chiedere chiarimenti agli uffici del dipartimento PAU e all’assessorato tramite i seguenti recapiti:

Responsabile del Procedimento
F.A. Elisabetta Miccinilli
elisabetta.miccinilli@comune.roma.it

Referente Affrancazione per l'Assessorato all'Urbanistica
Fabiana Ferraro
fabiana1.ferraro@comune.roma.it

 

23. È possibile stipulare un atto unico per la Trasformazione e l’Affrancazione?

Si, è possibile. L’istante, dopo aver ottenuto le Determinazioni Dirigenziali, all’esito positivo delle istanze di Affrancazione e di Trasformazione, può stipulare un atto unico di convenzione - sulla base di uno schema unitario in tal senso già predisposto ed in uso dagli Uffici del Pau. Tale schema di “atto unico” unisce e comprende le due fattispecie giuridiche sia pur per loro natura differenti.

 

24. Quando non è necessario affrancare?

Vengono meno i vincoli relativi al prezzo massimo di cessione, e quindi non è necessario affrancare sulla base di quanto sancito dalla deliberazione dell’A.C. n.10/2022, che prende atto della sentenza della Corte Costituzionale n. 210/2021 del 23 settembre 2021, quando:

- la Convenzione stipulata post L.179/1992, abbia ceduto l’area sin dall’origine in diritto di piena proprietà con una durata vincolistica definita (e non perpetua) in anni 20 e pertanto, ove i detti 20 anni dalla stipulazione siano già trascorsi i vincoli contenuti nella medesima convenzione sono automaticamente scaduti per effetto del naturale decorrere del tempo; e ciò facendo appunto riferimento alla durata stabilita dalla Convenzione medesima;

- la Convenzione originaria abbia assegnato l’area in diritto di superficie (quindi per la durata di anni 99) ma poi la stessa – con convenzione integrativa - sia stata trasformata da diritto di superficie in diritto di piena proprietà (ai sensi della Legge 179/92), i vincoli contenuti in tale convenzione in diritto di proprietà come modificata avranno efficacia per anni 20.

È assolutamente importante però specificare che, nel calcolo di detta durata di anni venti, è da considerarsi come se la originaria convenzione in superficie fosse sin dall’origine in piena proprietà (come se con la trasformazione di generasse un effetto retroattivo) e da tale data della originaria prima convenzione in superficie andrebbero conteggiati i 20 anni.

Infine, ove si fosse generata la decadenza dei vincoli convenzionali, sarebbero da considerarsi decaduti sia i vincoli del prezzo massimo di cessione e del canone di locazione ma, alla pari, anche gli altri vincoli convenzionali di natura oggettiva e soggettiva, restando però eventualmente vigenti quelli scaturenti e regolati dai vari canali di finanziamento.

 

25. Che succede per gli alloggi realizzati in regime di piena proprietà stipulato con convenzioni nel regime antecedente agli anni 1992-1996 ?

In linea di principio questa Amministrazione ritiene che, per effetto dell’entrata in vigore della legge 179/92, siano da considerarsi automaticamente estinti i vincoli convenzionali precedentemente scaturenti - in particolare - dai commi da 15 a 19 dell'art. 35 della legge n. 865/71  ed  abrogati in virtù dell’art. 23 comma 2 della suddetta Legge 179/92.

Ma, come è anche noto, si è constatato che non sussistono concordanti orientamenti giurisprudenziali  e interpretativi,  soprattutto  da varie sezioni della Corte dei Conti - ma anche da parte del Notariato – circa gli effettivi contenuti, la sussistenza e l'eventuale perpetuità, oggi per fonte e natura pattizia-convenzionale di vincoli espressi ed impliciti, presenti o derivanti da Convenzioni ex art. 35 della Legge 865/71 per la cessione in diritto di proprietà, ed in particolare quelle sottoscritte in data anteriore:

a)  alla data di entrata in vigore della Legge n. 179 del 17 febbraio 1992;

b) all'entrata in vigore della Legge n.549 del 28 dicembre 1995, come poi modificata ed integrata dalla Legge 23 dicembre 1996, n. 662.

Conseguentemente, ove il caso concreto si presentasse come rientrante negli scenari di cui sopra ( diritto di proprietà vecchio regime ante 1992) e la cui Convenzione originaria in diritto di proprietà  non sia stata sostituita o stipulata con diversa Convenzione ai sensi dell'art.31, comma 46 della legge 448 del 23 dicembre 1998,  il Dipartimento Programmazione ed Attuazione Urbanistica non può che rimettersi all’attenta interpretazione e valutazione professionale ed etica di ciascun Notaio congiuntamente al proprio cliente. Agli esiti di tali peculiari valutazioni di ciascuna singola situazione - con ricostruzione completa della serie dei titoli convenzionali intervenuti nel tempo -  e quindi del regime di eventuale esistenza, inquadramento ed attuale cogenza dei vincoli anche se di natura pattizia,  i medesimi (Notaio e cliente) optino congiuntamente circa la necessità e autonoma volontà di sottoscrizione di Convenzione per la rimozione del prezzo massimo di cessione e del canone di locazione ex art.  31, comma 49-bis della legge 23 dicembre 1998, n. 448 e ne diano comunicazione attraverso gli ordinari canali istituzionali alle strutture dell’Amministrazione che, conseguentemente si adegueranno a tale scelta.

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